Standort-Check Immobilien

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Der NEXPORT® Standort-Check ist ein kosten loses Arbeitsinstrument für Immobilieninvestoren, Entwickler, Architekten und Studenten. Es sind 2172 Gemeinden erfasst und wird laufen ausgebaut. Es sind sämtliche Informationen vorhanden, welche Immobilienentwickler oder Investor benötigt, um sich einen Überblick zu verschaffen und die wichtigsten Kennzahlen zu berechnen oder eine Residualbewertung durchzuführen.

Demografie

Die lokalen demografischen Grundlagen Anzahl Einwohner, Anzahl Haushalte, Anzahl der Zu- oder Abwanderung und das politische Kräfteverhältnis der ausgewählten Gemeinde. Der Anteil an Ausländern und die Altersverteilung haben wir übersichtshalber nicht integriert, Sie finden diesen jedoch auf der Website des Bundesamt für Statistik (BfS) www.bfs.admin.ch.

Verkehrsattraktivität

Der 100er-Score von IMMO-SENSOR® wird auf der Grundlage der nachfolgend genannten Teilwerte definiert: Lagefaktor in fünf Abstufungen zwischen ländlich und Citylage, Nähe und Dichte der öffentlichen Verkehrsmittel, Nähe und Dichte der allgemeinen Verkehrsinfrastruktur (Hauptbahnhof, S-Bahnhof, Autobahn, Kantonsstrasse), die Erreichbarkeit von grösseren Bevölkerungspopulationen und die durchschnittliche Reisezeit zu den fünf NEXPORT® Hotspots: Einkauf, technische Infrastruktur, soziale Infrastruktur, grösster lokaler Bahnhof, Kantonsschulen, Hochschulen und Ballungsgebieten.

Haushaltseinkommen

Lokale Jahres-Haushaltseinkommen: Wir zeigen die durchschnittlichen Äquivalenzeinkommen  pro Haushaltsmitglied (Einkommen gewichtet pro Haushaltsmitglied). Auf Grundlage dieser Zahl können Sie mit wenig Aufwand errechnen, was die jeweilige Zielgruppe an dem ausgewählten Ort für eine Wohnung bezahlen kann. Gleichzeitig können Sie den vorgesehenen Objektmix überprüfen und das Pricing in Angriff nehmen. Vergleichen Sie Ihre Berechnung mit dem von uns genannten Nettomietzins / m² HNF p.a.

Steuersituation

Der Steuervergleich konzentriert sich auf natürliche Personen und damit für das Mietsegment bzw. Käufersegment bei Stockwerkeigentum. Wir zeigen das prozentuale Verhältnis zwischen dem Bruttoeinkommen und den angenommenen Kosten für die Staats- und Gemeindesteuern. Das Modell bezieht sich auf den angenommen Fall eines verheirateten Ehepaares mit zwei Kindern und einem Jahres-Bruttoeinkommen von CHF 90’000.

Angebot und Nachfrage

Das lokale Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage soll Ihnen als Entwickler/Investor aufzeigen, wie der Sättigungsgrad der Nachfrage ist und wie hoch aktiv die Anbieterseite ist. Bei der Analyse der Angebotsseite berücksichtigen wir die aktuelle Bautätigkeit, die in naher Zukunft geplanten Bauprojekte, die Anzahl und Umlaufgeschwindigkeit der grosse Angebotsportale sowie die aktuelle Leerstandsquote. Bei der Analyse der Nachfrageseite stellen wir fest, in welcher Zeitspanne ein Paket von 10, 20, 50 oder 100 Wohnungen von der Nachfrageseite absorbiert wird, weiter wir beobachtet, wie sich die lokale Bevölkerung entwickelt und wie hoch und wie dynamisch die Leerstandsquote im Segment wohnen verläuft.

Wirtschaftliche Bedeutung

Die lokale wirtschaftliche Bedeutung legen wir durch ein relativ einfaches Modell fest, massgeblich sind in der Analyse Ballungsgebiete mit einer hohen Einwohnerzahl, Zuwanderung, hohen Einkommen und einer hohen Aktivität im tertiären Wirtschaftssektor.

Wohnungsleerstand

Der lokale Wohnungsleerstand wird durch die Statistikämter in mehr oder weniger aktuellem Stand zur Verfügung gestellt . Sie ist ein wichtiger Indikator für die allgemeine Situation in lokalen Immobilienmarkt und für die Modelle des NEXPORT® Standort-Checks ein wichtiger Faktor in den Modellen  Angebot und Nachfrage sowie der jährlichen Absorption von Mietwohnungen.

Absorption

Die Absorption von Neubauwohnungen in der gewählten Gemeinde ist einer der wichtigsten drei Faktoren für den Entscheid eines Entwicklers/Investors. Eine Überbauung mit 120 Wohnungen lässt sich einfach nicht realisieren, wenn die Gemeinde jährlich nur 30 zusätzliche Wohnungen aufnimmt. Selbstverständlich muss der Investitionsentscheid deshalb nicht negativ ausfallen, insbesondere dann nicht, wenn es ein Leuchtturmprojekt mit hervorragenden Alleinstellungsmerkmalen (bspw. Nähe zu S-Bahn und Naherholungsgebiet) ist. Weiter bietet sich in einem solchen Fall an, dass das Projekt in Etappen erstellt wird und verschiedene Nachfragesegmente angesprochen werden sollen, wie Mietwohnungen, Stockwerkeigentum, Alterswohnungen, Ateliers und einem attraktiven Gewerbeteil.

Baukosten

Die gezeigten Baukosten zeigen eine Abschätzung, was der Bau eines Kubikmeters (BKP 2) kostet. Angewendetes Objekt ist ein Mehrfamilienhaus im PK-Standard mit 20 Wohnungen.

Nettomietzins

Nettomietzinsertrag pro Quadratmeter Hauptnutzfläche (HNF) ist einer der drei zentralen Faktoren für eine Investorenentscheid. Die Abschätzung entspricht einem Mehrfamilienhaus im PK-Standard mit 20 Wohnungen.

2172 Gemeinden integriert

Investoren konzentrieren sich auf den sogenannten «Speckgürtel». Kleinere Gemeinden

Verwendbarkeit nur für Indikation

Der Standort-Check liefert zuverlässige Resultate, hat aber nicht den Anspruch, auf Vollständigkeit. Zuverlässige und projektbezogene Daten kann nur eine individuelle Standort- und Marktanalyse bieten, wie sie diverse Spezialisten anbieten.

Permanente Aktualisierung

Der Standort-Check wird laufen aktualisiert. Die Berechnungen und Recherchen sind sehr zeitintensiv. Sollten Sie Werte feststellen mit denen Sie nicht einverstanden sind, bitten wir Sie um Rückmeldung via dem Formular, welches automatisch erscheint, wenn Sie 5 Minuten mit dem Tool arbeiten.

Standort- und Marktanalyse, Struktur

Ausgangslage

Das Erstellen einer Standort- und Marktanalyse gehört zu den anspruchsvollsten Arbeiten. Sie behandelt vielseitige Themen und es braucht viel Erfahrung, um die richtigen Schlüsse zu ziehen. Die Erkenntnisse fliessen in einer sehr frühen Phase in das Projekt ein und haben dadurch eine grosse Hebelwirkung.

Angebot

• Bestand
• Neubautätigkeit
• Konkurrenzsituation
• Preisniveau: Angebotspreise, nachhaltiger Marktmietzins
• Elastizität des Angebotes (je Objektsegment)

Nachfrage

• Leerstand
• Volumen
• Präferenzen der Nachfrager
• Elastizität der Nachfrage (je Objektsegment)

Makrolage

• Wirtschaftliche Bedeutung
• Angebot an: Bildung, Gesundheit, Freizeit und Kultur
• Demografische Zusammensetzung und Entwicklungstendenz
• Verkehrssituation
• Steuerliche Attraktivität

Mikrolage

• Image und Wahrnehmung
• Verkehr und Parkierung
• Angebot an: Bildung, Gesundheit, Freizeit und Kultur
• Erreichbarkeit von: Schulen, Einkaufsmöglichkeiten
• Aufenthaltsqualität
• Immission von Lärm u. dgl.
• Steuerliche Situation
• Demografie

Baurecht

• Kanton: Richtpläne (räumliche Entwicklung, übergeordnete Interessen)
• Gemeinde: Rahmennutzungspläne (Zonenplan, Zonenordnung), Sondernutzungsplan (Arealüberbauung, Gestaltungsplan u. dgl.)

Chancen und Risiken aufzeigen

• Markt bezogen: zu erwartende Dynamik u. dgl.
• Objekt bezogen: Optimierungen im Layout u. dgl.
• Technisch: Instandhaltung, Instandsetzung u. dgl.
• Rechtlich: Ausnützungsreserve, Dienstbarkeiten u. dgl.
• Steuerlich: MwSt.-Optierung oder Szenario bezogene Optimierungen
• Finanziell: Optimierung in der Finanzierung
• Kaufmännisch: Mietverträge, Überwälzung der Nebenkosten u. dgl.

 

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Infobox

Verfasser: Jan Baumgartner

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