Immobilien Fachbegriffe, Glossar
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Abschreibung
Agglomeration
Akonto
Alleineigentum
Begriff für: Alleineigentum bezeichnet das Eigentum einer Person, deren Eigentumsrechte an einer Sache ausschließlich in deren Hand liegen. Alleineigentümer können souverän über ihr Eigentum verfügen und sind in ihrer Entscheidung nicht vom Willen anderer abhängig.
Altersentwertung
Amortisation
Indirekte Amortisation
Die Amortisationsbeträge werden nicht unmittelbar zur Tilgung verwendet, sondern zur Absicherung gegen die finanziellen Folgen von Tod oder Erwerbsunfähigkeit sowie zwecks Steuerersparnis in einer Lebensversicherungspolice angelegt.
Anfangsmietzins
Anlagewert
Anlagewert (ANW) = Kaufpreis (VP) + Aufwendungen wie : + Handänderungssteuer, Gebühren, Spesen, Provision
Anlagekosten
Annuität
Ausnützungsziffer
Ausstattung BKP 9
Buchstabe B
Bauerwartungsland
Baugespann
Baukostenindex
Baukredit
Baulinie
Baunebenkosten (BKP 5)
Baurecht
Bausparen
Bauwert
Erstellungswert des Gebäudes gemäss den Bauabrechnungen.
Bauwert, Neubauwert
Realwertschätzung des Gebäudes; das mit den für Neuerstellungen üblichen Kubikmeterpreisen bewertete Gebäudevolumen, abzüglich der seit der Erstellung eingetretenen Altersentwertung.
Belastungsgrenze, Pfandbelastungsgrenze
Belehnungsgrenze
Bewertungsaxiom
nutzen kann (bswp. Schlösser). Güter kann man nur in der Zukunft nutzen. Eine zukünftige Nutzleistung hat weniger wert als eine gegenwärtige Nutzleistung
Buchwert
siehe Wert
Barwert
Der Barwert ist der Betrag, den man heute zum Zinssatz der Rechnung anlegen müss
te, um nach Ablauf einer bestimmten Anzahl Jahre einen bestimmten Betrag zu haben.
Beispiel: Soll in 10 Jahren Fr. 100’000.– verfügbar sein, müssen heute Fr. 61’391.– zu
5 % angelegt werden. Der einfache Barwert entsteht durch Multiplikation des Ausgangsbetrag (hier Fr. 100’000.–) mit dem reziproken Wert des Aufzinsfaktors.
Rentenbarwert
siehe Barwert Der Rentenbarwert ist der Betrag, der in der Lage ist, eine Rente vollständig zu finanzieren.
Beispiel: Wenn heute Fr. 12’460.– auf einem zu 5 % verzinslichen Konto liegen, können von diesem Konto 20 Jahre lang jedes Jahr Fr. 1’000.– abgehoben werden.
Rentenendwert
siehe Barwert. Der Rentenendwert ist der Betrag, den eine Rente bis zum Schluss erzeugt, wenn man die Rentenbeträge immer verzinslich anlegt und die Zinsen aus bereits angelegten Mitteln zum Kapital schlägt.
Endwert
Der Endwert ist der Betrag, den man nach Ablauf einer bestimmten Anzahl Jahre zur Verfügung hat, wenn man heute einen bestimmten Betrag zu einem bestimmten Zinssatz anlegt.
Beispiel: Wer heute Fr. 100’000.- zu 5 % anlegt und am Jahresende den jeweiligen Zins zum Kapital schlägt, hat nach 10 Jahren Fr. 162’889.- beisammen. Der Endwert entsteht durch Multiplikation des Ausgangsbetrages mit dem Aufzinsfaktor.
Bau- und Zonenreglement
Bau-, Planungs- und Nutzungsvorschriften in Verbindung mit dem Zonenplan
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland ist noch nicht einer Bauzone zugewiesenes Land, das in näherer Zukunft als Bauland in Betracht kommen könnte.
Baugesetz
siehe Planungs- und Baugesetz
Baukosten
Die Baukosten stellen das Total der Aufwendungen aller Unternehmungen inkl. der Honorare und allfälliger Eigenleistungen für die Erstellung eines Gebäudes dar.
Baukostenindex
Der Baukostenindex ist die Veränderung der Baukosten im Vergleich zu früheren Zeitpunkten für vergleichbare Bauleistungen. Die Berechnung wird periodisch aufgrund ausgewählter Indexhäuser neu vorgenommen.
Baukostenplan (BKP)
Der Baukostenplan beinhaltet Normpositionen der Schweizerischen Zentralstelle für Baurationalisierung:
0 Grundstück
1 Vorbereitungsarbeiten
2 Gebäude
3 Betriebseinrichtungen
4 Umgebung
5 Baunebenkosten
6 – 8 Reserve
9 Ausstattung
Bauland
Bauland ist eingezontes Land, das nach öffentlich-rechtlichen Vorschriften überbaut werden kann.
Baulinie
Die Baulinie ist die Abgrenzung, welche den Abstand von Neubauten gegen Strassen, Gewässer usw. festlegt.
Baumassenziffer (Nutzungsziffer)
Die Baumassenziffer ist die Verhältniszahl zwischen dem umbauten Raum und der anrechenbaren Grundstückfläche.
Baunebenkosten BKP 5
Die Baunebenkosten sind Kosten, die nicht mit eigentlichen Bauleistungen verbunden sind wie Wettbewerbkosten, Bewilligungen, Gebühren, Muster, Modelle, Vervielfältigungen, Versicherungen, Bauzinsen, Baurechtszinsen, Finanzierung, Vermietung, Verkauf (STWE) usw.
Baurecht
Der Berechtigte (Baurechtsnehmer) darf auf einem Grundstück im Eigentum einer an-deren Person (Baurechtsgeber) auf oder unter der Bodenfläche ein Bauwerk errichten oder beibehalten. Wenn nicht anders vereinbart, ist das Recht übertragbar und vererblich. Wenn es auch dauernd (30 bis 100 Jahre) ist, kann es als selbstständiges Grundstück im Grundbuch aufgenommen werden.
Baurechtszins
Der Baurechtszins ist das periodisch oder einmalig zu leistendes Entgelt für das Baurecht.
Baute auf fremdem Boden
Als Baute auf einem fremden Boden bezeichnet man ein Gebäude, das auf Grund einer privat-rechtlichen Vereinbarung zwischen Landeigentümer und Gebäudeeigentümer erstellt worden ist.
Bauverbot
Bauverbote sind im Grundbuch eingetragene privat-rechtliche Dienstbarkeiten. Ihrem Inhalte nach können sie die Überbauung eines Grundstückes oder eines Teiles dauernd unterbinden.
Bauzinsen
siehe Finanzierungskosten
Bauzone
Als Bauzone wird ein Gebiet bezeichnet, für welches kommunale Bau- und Nutzungsvorschriften gelten. Ihre Fläche wird durch den Zonenplan begrenzt.
Bestandteil
Bestandteil einer Sache ist alles, was nach der am Ort üblichen Auffassung zu ihrem Bestande gehört und ohne ihre Zerstörung, Beschädigung oder Veränderung nicht abgetrennt werden kann wie z.B. Krananlagen, Kühlanlagen, Speziallifte usw.
Betriebseinrichtungen BKP 3
Betriebseinrichtungen sind fest eingebaute Einrichtungen, die einer spezialisierten Nutzung des Gebäudes dienen wie produktions-, bank-, handelsspezifische Einrichtungen oder wie eine Grossküche im Spital, Notfallstation in der Fabrik usw. Abgrenzung zu Zugehör?
Bewirtschaftungskosten (Eigentümerlasten)
siehe Kosten
Bewertungsmethode
Ertragswertmethode
Der Ertragswert wird durch Division des Mietwertes mit dem Kapitalisierungszinsfuss berechnet.
Residualwertmethode
Diese Methode ist ebenfalls eine Hilfsmethode und wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder mit dem Bodenrichtwert oder mit der Lageklasse nicht möglich ist. Die Berechnung basiert auf dem zu erwartenden Ertrag einer zukünftigen Überbauung unter der Voraussetzung, dass der Ertragswert und der Realwert praktisch identisch sind. Vom Ertragswert werden die Bauaufwendungen (BKP 1-5) abgezogen. Die Differenz bildet den Verkehrswert des baureifen Landes.
Rückwärtsmethode
siehe Residualwertmethode
Lageklassenmethode
ist ein Hilfsmittel zur Ermittlung des Bodenwertes bei überbauten Grundstücken. Mittels dieser Methode wird der Bodenwert aus der Verhältniszahl zum Neuwert errechnet. Sie wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder mit dem Bodenrichtwert nicht möglich ist. Die Lageklassen-Methode beruht auf der Erkenntnis, dass ähnliche Objekte an vergleichbarer Lage stets gleiche Verhältniszahlen aufweisen.
Bodenwert
siehe Landwert
Bruttogeschossfläche (BGF)
Als anrechenbare Bruttogeschossflächen gelten die Flächen der Wohn- und Arbeits- räume, alle Voll-, Dach-, Attika- und Untergeschosse einschliesslich Mauern und Wände, Kamine, Lüftungs- und Leitungsschächte je nach Baureglement der Gemeinden.
Bruttorendite
siehe Rendite
Buchstabe C
Cashflow
Erzielter Liquiditätsbeitrag aus der Geschäftstätigkeit einer Unternehmung. Ist wichtigste Finanzierungsquelle (Innenfinanzierung).
Buchstabe D
Depot, Kaution, Sicherheitsleistung
Vom Mieter hinterlegter Betrag in Geld. Das D. darf drei Monatsmietzinse nicht übersteigen und muss zum üblichen Zinsfuss für Spareinlagen verzinst werden (Art. 257e OR).
Desinvestition
Verkauf einer Liegenschaft
Dienstbarkeit, Servitut
siehe Grundbuch
Duplex-Wohnung, Maisonette-Wohnung
Wohnung auf zwei Stockwerken.
Dauerbauten
Als Dauerbauten gelten alle Bauwerke, die mit der Absicht der bleibenden Verbindung mit dem Boden erstellt worden sind.
Deponie
Als Deponie wird eine örtlich begrenzte Fläche bezeichnet, für die eine amtliche Bewilligung zur Ablagerung von Materialien besteht.
Buchstabe E
Eigenkapital (EK), risikotragendes Kapital
Eigenmietwert
Eigentum
Ersatzmieter
Erschliessung
Schaffung der Infrastruktur für die Überbauung eines Grundstücks.
Feinerschliessung
Anschluss der einzelnen Grundstücke an die Hauptstränge der Erschliessungsanlagen.
Groberschliessung
Versorgung eines zu überbauenden Gebiets mit den Hauptsträngen der Erschliessungsanlagen, namentlich Wasser-, Energieversorgungs- und Abwasserleitungen sowie mit Strassen und Wegen.
Erschliessungskosten
Erschliessungskosten sind alle Kosten der Ver- und Entsorgung des Grundstückes mit Wasser, Abwasser, Energie, Strassen und Wege (BKP 0 ausserhalb und BKP 45 innerhalb des Grundstückes).
Erschliessungsplan
Der Erschliessungsplan gibt Aufschluss über die bestehenden oder projektierten öffentlichen Werke und Anlagen, die für die Groberschliessung notwendig sind.
Ertrag
Aufgrund handelsrechtlicher Bestimmungen ermittelter Wert der mit der Vermietung erbrachten Leistung
Bruttoertrag
der Bruttoertrag entspricht dem Nettomietzins, also dem Bruttomietzins abzüglich der Nebenkosten.
Nettoertrag
der Nettoertrag entspricht dem Nettomietzins abzüglich der Bewirtschaftungskosten (= sämtliche durch den Eigentümer zu tragenden Kosten.
Ertragswert
Ertragswertmethode
Eigenkapital
Das Eigenkapital ist die Differenz zwischen dem Fremdkapital und dem Anlage- oder Verkehrswert. Eigenleistungen und Wertsteigungen mitberücksichtigt.
Eigenleistung
Die Eigenleistung ist jede vom Eigentümer erbrachte Wertschaffung, die Bestandteil des Realwertes wird.
Eigenmietwert (§ 22 Abs. 1b StG)
Als Eigenmietwert gilt der Mietwert von Liegenschaften oder Liegenschaftsteilen, die den Steuerpflichtigen auf Grund von Eigentum oder unentgeltlicher Nutzungsrechte für den Eigengebrauch zur Verfügung stehen.
Eigentumsübertragung
In der Regel ist als Rechtsgrundausweis für den Grundbucheintrag ein von einer örtlich zuständigen Urkundsperson öffentlich beurkundeter Vertrag nötig. In der Regel wird das Grundeigentum mit dem Eintrag des Rechtsgrundes in das Grundbuch erworben (konstitutiver Grundbucheintrag).
Einrichtungen
siehe Ausstattung und Bestandteil
Endwert
siehe Barwert
Enteignung
Als Enteignung bezeichnet man die Wegnahme oder Beschränkung des Eigentums gegen den Willen des Eigentümers aus öffentlichem Interesse gegen Entschädigung.
Formelle Enteignung
Der Enteigner wird anstelle des Enteigneten im Grundbuch als Eigentümer des Grundstückes eingetragen.
Materielle Enteignung
Der Eigentümer wird in der Ausübung seines Eigentumsrechtes eingeschränkt. Er darf nicht mehr alles tun, was ihm normaerweise erlaubt wäre.
Expropriation
siehe Enteignung
Buchstabe F
Facilitymanagement
Gemäss Definition (GEFMA) ähnlich wie Objektmanagement. In der Praxis heute jedoch überwiegend operationell verstanden und entsprechend im vorliegenden Wettbewerb zu verwenden.
Fahrnis
Gegenstand, der nicht fest mit dem Boden verbunden ist und seine räumliche Lage beliebig verändern kann. Die Fahrnisbaute ist ein Bauwerk, bei dem die Absicht bleibender Verbindung mit dem Boden fehlt. Der Bestand wird im Grundbuch nicht aufgenommen
Fremdkapital
Schulden bzw. Verbindlichkeiten des Eigentümers gegenüber Banken und anderen Gläubigern in Form von Hypothekarkrediten und Darlehen.
Finanzierungskosten BKP 5
Die Finanzierungskosten enthalten Zinsen, Kommissionen usw., die während der Bauzeit für das laufend investierte Kapital anfallen.
Fortführungswert
Siehe Wert
Freiflächenziffer
Die Freiflächenziffer ist das Verhältnis zwischen offenen Flächen für dauernde Spielund Ruheplätze sowie Gärten und Grünanlagen und der anrechenbaren Landfläche.
Fremdkapital
Das Fremdkapital ist der Darlehensbetrag in Form von Grundpfandverschreibungen, Schuldbriefen, Gülten oder ähnlichem.
Buchstabe G
Gebäudemanagement
Steuerung der technischen Funktionen eines Gebäudes
Gebäude BKP 2
Ein Gebäude ist eine selbstständig benutzbare überdachte bauliche Anlage, die von Menschen betreten werden kann und geeignet oder bestimmt ist, Menschen, Tieren oder Sachen Schutz zu bieten.
Gebäudeabstand
Der Gebäudeabstand ist ein vom Gesetz vorgeschriebener Mindestabstand zwischen Gebäuden ohne Einfluss von Grundstücksgrenzen.
Gebäudegrundfläche
Die Gebäudegrundfläche ist die überbaute Bodenfläche (ohne Umschwung)
Gebäudeversicherungswert
Der Gebäudeversicherungswert entspricht dem von den Gebäudeversicherungsgesellschaften festgelegten Neuwert (ohne Umgebung und Baunebenkosten) der versicherten Gebäude.
Gefahrenzone
Die Gefahrenzone ist ein Gebiet, in welchem erfahrungsgemäss durch Naturereignisse Leben von Mensch und Tier oder Sachwerte gefährdet sind.
Gesamteigentum
Die Gesamteigentümer sind durch Vertrag oder Gesetzesvorschrift zu einer Gemeinschaft verbunden, wobei das Recht eines jeden auf die ganze Sache geht. Verfügungen über die Sache können nur mit Zustimmung aller Mitglieder erfolgen.
Geschossfläche
massgebend ist die SIA-Norm 416
Gestaltungsplan
Der Gestaltungsplan legt für ein abgegrenztes Gebiet die Nutzungsmöglichkeit und deren Intensität fest.
Gewässer
Als Gewässer bezeichnet man dauernd oder periodisch Wasser führende Bäche, Flüsse, Weiher und Seen.
Gewerbebauten
Als Gewerbebauten gelten Bauten für die Produktion, die Verteilung und das Lagern von Gütern.
Gewichtung: Die Gewichtung ist das Verhältnis der wirtschaftlichen Bedeutung des Real- und Ertragswertes für die Bestimmung des Verkehrswertes.
Gewichtungskoeffizient (Ertragswertfaktor)
Die Zahl, die bei der Bewertung von Renditeliegenschaften, die Gewichtung des Ertragswertes gegenüber dem Realwert angibt (Gewichtung des Realwertes ist stets 1.0).
Generalunternehmer (GU)
Ralisiert pauschal. Zwischen dem GU und dem Bauherr besteht ein Werkvertrag für ein schlüsselfertiges Gebäude. Der GU trägt die Gesamtverantwortung und garantiert: Qualität, Termin und Preis.
Gesamteigentum
Grundbuch
Amtliches Verzeichnis der an Grundstücken bestehenden Rechte und Pflichten. «Das G. besteht aus dem Hauptbuch und den das Hauptbuch ergänzenden Plänen, Liegenschaftsverzeichnissen, Belegen und Liegenschaftsbeschreibungen und dem Tagebuche» (Art. 942 ZGB).
Anmerkungen
Die Anmerkungen haben informativen Charakter liefert Informationen über bestimmte Verhältnisse. Oft auch Auflagen, welche mit der Baubewilligung ausgesprochen wurden. Entgegen den anderen Abteilungen des Grundbuches weisen Anmerkungen auf bereits rechtsgültige Tatsachen hin.
- Reglement STWE
- Zugehör
- Landwirtschaftliches Bodenrecht
- Veräusserungsbeschränkungen
- Revers
- Baulinien
Vormerkung
ZGB Art. 959 ff. Durch die Vormerkung können Rechte, welche unter den Parteien vereinbart werden und nebensächlich ein Grundstück zum Inhalt haben, gesichert werden.
- Kaufsrecht
- Vorkaufsrecht
- Rückkaufsrecht
- Bauhandwerkerpfandrecht
- Aufhebung des Miteigentümervorkaufsrechtes
- Verfügungsbeschränkungen
- Vorläufige Eintragungen
- Mietvertrag
Dienstbarkeiten
Immer ein Dulden oder Unterlassen (ZGB Art. 730 ff). Eine Dienstbarkeit ist niemals eine aktive Tätigkeit. Im Rahmen einer Dienstbarkeit, kann eine Verpflichtung für persönliches Handeln nur unter einer Bedingung gemacht werden: Sie muss nebensächlich sein, sprich, sie gehört zum Unterhalt der Dienstbarkeit. Z. B. Fuss- u. Fahrrecht: Der Eigentümer muss den Unterhalt (Schneeräumen etc.) besorgen.
Personaldienstbarkeiten
- Nutzniessung
- Weidenrecht
- Mitbenützungsrechte (z. B. an der gemeinsamen Heizung)
- Wohnrecht
Grunddienstbarkeiten
- Grenzabstand
- Fuss- u. Fahrrechte
- Ausnützungstransfer ZGB Art. 730
- Baubeschränkung
- Überbaurecht
- Näherbaurecht
- Durchleitungsrechte
- Baurecht
- Pflanzungsbeschränkungen
- Wegrecht
Grundpfandrecht
Grundstückgewinnsteuer
Grenzabstand
Der Grenzabstand ist der Abstand des Gebäudes zur Grundstücksgrenze.
Grunddienstbarkeit
Die Grunddienstbarkeiten sind Rechte oder Lasten privat-rechtlicher Natur zu Gunsten und zu Lasten von Grundstücken.
Grundlast
Durch eine Grundlast wird der jeweilige Grundeigentümer eines Grundstückes zu einer Leistung an einen Berechtigten verpflichtet, für die er ausschliesslich mit dem Grundstück haftet.
Grundpfandverschreibung: Die Grundpfandverschreibung dient der Sicherstellung einer beliebigen gegenwärtigen, zukünftigen oder einer möglichen Forderung, für welche das Grundstück als Pfand haftet.
Grundstücke
Als Grundstücke gelten die Liegenschaften, die in das Grundbuch aufgenommenen selbständigen und dauernden Rechte, die Bergwerke, die Miteigentumsanteile an Grundstücken, die mit den Grundstücken fest verbundenen Sachen und Rechte sowie Bauten und Anlagen auf fremden Boden. Gegenstand der Schätzung bilden Grundstücke im Sinne von § 42 Abs. 1 StG im Eigentum von natürlichen Personen und von nicht steuerbefreiten juristischen Personen im Sinne von § 81 StG.
Grünflächenziffer
Die Grünflächenziffer ist die Verhältniszahl zwischen begrünter Fläche und anrechenbarer Parzellenfläche.
Gült (Wertpapier)
Die Gült ist ein Pfandtitel, bei welchem eine Forderung als Grundlast auf ein Grundstück gelegt wird. Es besteht keine persönliche Haftung eines Schuldners.
Buchstabe H
Handänderungssteuer
Heimfall
Heizgradtage
Hypothek, Grundpfandverschreibung
Hypothek, Grundpfandkredit
grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen.
Heizkosten
siehe Nebenkosten
Hypothek
Die Hypothek ist ein durch ein Grundpfand gesichertes Darlehen.
Immobilienfonds
Indexklausel
Instandhaltung
Instandsetzung
Institutionelle Anleger
Grossinvestoren mit regelmässigem Anlagebedarf; im Immobiliensektor vor allem Versicherungen, Pensionskassen, Vorsorgestiftungen und Anlagefonds.
Inkonvenienzen
sind Entschädigungsansprüche an die Verursacher von Unannehmlichkeiten und Kosten für Enteignungen, Umtriebe, Verzögerungen usw.
Industriebauten
sind grosse, industrielle Grundstücke, deren Bauten und Anlagen der maschinellen Herstellung von Konsum- und Produktionsgütern dienen.
Buchstabe J
Buchstabe K
Kosten, Bewirtschaftungskosten (Eigentümerkosten)
Sämtliche nicht überwälzbaren Kosten, bestehend aus:
Betriebskosten
ca. 8 – 15 % des Sollmietzinses
Instandhaltungskosten
ca. 4 – 8 % des Sollmietzinses
Verwaltungskosten
ca. 4 – 5 % des Sollmietzinses
Rückstellung für Instandsetzungen
ca. 50 % BKP2 alle 35 Jahre
Risikozuschlag
ca. 4 % des Sollmietzinses
Kosten, Betriebskosten
Fallen regelmässig und meist in nur wenig veränderlicher Höhe an und Betragen ca. 15 %des Sollmietzinses.
Versorgung Energie
ca. 8.30/m²
Versorgung Wasser
ca. 4.90/m²
Entsorgung
ca. 3.10/m²
Reinigung
ca. 0.30/m²
Sicherheit
individuell
Öffentliche Abgaben
ca. 1.10/m²
Versicherungen
ca. 1 ‰ des Gebäudeversicherungswertes
Steuern
gem. Kanton
Leerstandskosten
ca. 5%
Ertragsminderungen:
individuell
Vermarktungskosten
ca. 10 % der Leerstandskosten
Hauswartung
ca. 1% od. 13.-/m²
Service-Abos
ca. 1%
Bedienung Anlagen
ca. 0.20/m²
Baurechtszinsen
individuell
Heizungs- und Warmwasserkosten
ca. 5 % des Sollmietzinse
Kosten, Kapitalkosten
Fremdkapital
Hypothekar- und Darlehenszinsen für das investierte Kapital
Eigenkapital
kalkulatorische Zinsen für das Eigenkapital.
Kataster
Kaufkraftsicherung
Konsolidierung
Konsortium
Arbeitsgemeinschaft von Unternehmern, die sich im gleichen Werkvertrag zur Ausführung von Bauarbeiten verpflichten.
Konsumtiver Nutzen
Der konsumtive Charakter und der konsumtive Nutzen belegen die Abweichung zwischen dem Substanz- und Ertragswert einer Liegenschaft und der möglichen Differenz, die daraus resultieren kann. Nebst der privaten, selbst bewohnten Immobilie, die ganz klar dem konsumtiven Nutzen und dem Aspekt Liebhaberwert unterliegt, kann diese Situation auch bei industriellen und gewerblichen Objekten, Mehrfamilienhäusern und Dienstleistungsimmobilien zutreffen und auch begründet werden.
Konsumentenpreisindex
Kostenmiete
Mit Kostenmiete bezeichnet man einen Mietzins, der zur vollständigen Deckung der laufenden Aufwendungen unter Berücksichtigung der tatsächlichen Finanzierungskosten erforderlich ist. Der Mietzins darf die kostendeckende Bruttorendite nicht überschreiten.
Kapitalkosten
Anlagekosten x Referenzzinssatz (2 %)
+ Betriebskosten: GVZ-Wert (Zeitwert) x Betriebsquote (3.25 %)
= Höchstzulässige Mietzinssumme: Kapitalkosten + Betriebskosten
[Quelle]
Kündigung
Mitteilung über die Auflösung eines Vertragsverhältnisses. Bei Mietverhältnissen mit unbestimmter Dauer ist die K. nur auf einen ortsüblichen K.-Termin hin zulässig, falls der Mietvertrag keine andere Regelung vorsieht (Ausnahme: Auszug, vorzeitiger).Kapitalisierungssatz: Siehe Zinsen
Kaufrecht
Das Kaufrecht gibt einem Berechtigten das Recht, ein Grundstück zu einem vereinbarten Preis innerhalb eines festgelegten Zeitraumes erwerben zu können. Es muss im Grundbuch vorgemerkt sein, damit es gegenüber Dritten rechtswirksam wird.
Korporationsrecht
Das Korporationsrecht ist ein Recht auf den Ertrag aus dem Korporationsgrundeigentum. In der Schätzung ist das Recht zu berücksichtigen, wenn es ein Realwert darstellt, d.h. zu Gunsten eines Grundstückes im Grundbuch aufgeführt wird. In diesem Falle ist der Wert in der Schätzung des berechtigten Grundstückes einzubeziehen.
Kubische Berechnung
Die Kubatur ist der umbaute Rauminhalt eines Gebäudes in m³, berechnet nach SIA-Norm 116 oder nach der SIA-Dokumentation d 0165.
Kubikmeterpreis
Der Kubikmeterpreis ist der Durchschnittswert, der sich aus den ortsüblichen Baukosten und dem Ausbaustandard des Objektes für einen m3 umbauten Raumes ergibt.
Buchstabe L
Landesindex der Konsumentenpreise
Der Landesindex der Konsumentenpreise (LIK) misst die Preisentwicklung der für die privaten Haushalte bedeutsamen Waren und Dienstleistungen. Er gibt an, in welchem Umfang die Konsumenten bei Preisveränderungen die Ausgaben erhöhen oder senken müssen, um das Verbrauchsvolumen konstant halten zu können.
LCC Life cycle cost
Lebenszykluskosten
Lebensdauer
Lex Friedrich, Furgler, von Moos
Lebenszyklus
Liegenschaftsaufwand
Liegenschaftskosten
Liegenschaftssteuer, Grundsteuer
Lageklassenmethode
siehe Bewertumgsmethode Landwert: Als Landwert gilt bei Grundstücken der Verkehrswert von unüberbautem Boden, insbesondere unter Berücksichtigung von Zone, Baugrund, Topographie, Grundstücksform, Erschliessung, Lage, Immissionen, Nutzungsmöglichkeiten, Rechte und Lasten.
Liquidationswert
Der Liquidationswert entspricht dem Verkaufserlös, den man mit aktiven Bemühungen innerhalb eines halben Jahres erzielen kann.
Buchstabe M
Maisonette-Wohnung
Marktmiete
Miete
Mietertrag
Mietzins
Bruttomietzins
Mietpreis inkl. Nebenkosten.
Nettomietzins
Mietpreis exkl. Nebenkosten
Mietpreisindex
Mietwert
Miteigentum
Haben mehrere Personen eine Sache nach Bruchteilen und ohne äusserliche Abteilung in ihrem Eigentum, so sind sie Miteigentümer (Art. 646 ZGB).Marktmiete: Der Marktmietwert ist der im freien Handel erzielbare Mietzins
Marktpreis
Als Marktpreis gilt der im freien Handel erzielte Preis
Mieterinvestitionen
Mieterinvestitionen sind vom Mieter vorgenommene und finanzierte wertvermehrende bauliche Veränderungen, die Bestandteil des Gebäudes werden
Mietzins
Der Mietzins ist der tatsächlich erzielte Ertrag
Miteigentum
Ein Miteigentum besteht, wenn mehrere Personen anteilsmässig Eigentümer an einer Sache sind.
Buchstabe N
Nebenkosten
Sind für vertraglich vereinbarte Leistungen des Vermieters zu entrichten, die nicht bereits im Mietzins inbegriffen sind, bspw:
- Kosten für Heizung und Warmwasser
- Treppenhausreinigung
- Hausbetreuung
- Allgemeinstrom
- Wasser/Abwasser
- Serviceabonnement für Waschautomaten und Tumbler
- Kehrichtabfuhr
- Gartenunterhalt
- Gebäudeversicherung
- Verwaltung
Die Nebenkosten werden in der Regel vom Mieter durch Akontozahlungen vorgeschossen. Die Kosten müssen den tatsächlichen Aufwendungen entsprechen (Art. 257b OR). Bei der Pauschalierung muss der Vermieter auf Durchschnittswerte dreier Jahre abstellen (Art. 4 VMWG).
Nettorendite
Nutzniessung
Gibt dem Berechtigten den vollen Genuss an einem fremden Vermögenswert
Nutzungsflexibilität
Einfache Anpassung an veränderte Umfeldbedingungen (technisch, sozial, wirtschaftlich, gesetzgeberisch, Arbeitsmarkt usw.).
Nutzungsdauer
Zeit Intervall der effektiven Nutzung zwischen Inbetriebnahme und Stilllegung bzw. Veränderung eines nicht mehr benötigten Objekts
Naturvorteile
Als Naturvorteile gelten insbesondere Quellen, Stein-, Kies-, Sand- und Lehmvorkommen, nutzbare Wasserkraft, Erdgas usw.
Nebenkosten
Die Nebenkosten sind Kosten wie Abwasserreinigung, Hauswart, Heizung, Warmwasser, Kehrichtabfuhrgebühren, Treppenhausbeleuchtung, Wasser usw., die nach Gesetz dem Mieter nebst dem Mietzins belastet werden.
Nettorendite
Als Nettorendite bezeichnet man das Verhältnis des Mietzinsüberschusses zum Eigenkapital, das in Prozenten für ein Jahr berechnet wird.
Neuwert
Als Neuwert gilt der geschätzte oder effektive Kostenaufwand, der für die Erstellung eines gleichwertigen Gebäudes zum Zeitpunkt des Bewertungsstichtages erforderlich wäre.
Nutzfläche
Die Nutzflächen von Wohnungen, von Wirtschaftsräumen oder gewerblichen Räumen entsprechend der Nettofläche innerhalb einer Nutzungseinheit.
Nutzniessung
Die Nutzniessung ist ein Recht, welches dem Berechtigten ein Anrecht auf den Besitz, den Gebrauch und die volle Nutzung der Sache gibt.
Nutzung
Die Nutzung ist rechtlich nicht genau definiert, inhaltlich jedoch ähnlich einer Nutzniessung. Sie unterscheidet sich von dieser meistens dadurch, dass nicht die volle Nutzung an der Sache möglich ist. Der Begriff Nutzung entstand insbesondere auf Grund eines Bundesgerichtsentscheides, wonach die Nutzniessung an einem Teil des Grundstückes nicht möglich sei, da sich die Nutzniessung von Gesetzes wegen stets auf die ganze Sache bezieht.
Buchstabe O
Objekt
Ein Objekt ist hier die grundlegende Einheit einer investiven Sachanlage. Es ist bestimmt durch seine Erscheinung und Lage, seine Funktion und Leistung und seine Wirkung zu anderen Objekten. Jedes Objekt stellt ein Unikat dar.
Ortsüblich
Ortsüblich heisst im sachenrechtlichen Sinn „am Ort der gelegenen Sache üblich“ und bezieht sich auf die ortsübliche Betrachtungsweise wie z.B. in Bezug auf Zugehör und Bestandteile oder auf ortsübliche Werte wie z.B. Bodenwerte, Baukosten, Mietwerte usw.
Buchstabe P
Pacht
Perimeterbeitrag
Promotor
Initiant einer Bauinvestition, ohne Absicht, die Immobilie auf Dauer im Eigentum zu halten.
Personaldienstbarkeit
Bei der Personaldienstbarkeit zu Lasten von Grundstücken handelt es sich um eine Dienstbarkeit zu Gunsten von Personen z.B. Wohnrecht, Nutzniessungsrecht usw.
Planungs- und Baugesetz (SRSZ 400.100)
Das PBG stellt die Grundsätze über Planungs- und Bauvorschriften nach kantonalem Recht auf. Diese sind den Bau- und Zonenreglementen der Gemeinden übergeordnet.
Planungszone
Die Planungszone dient der Sicherstellung ausstehender oder in Revision befindlicher Richt- oder Nutzungspläne.
Buchstabe Q
Buchstabe R
Rang
Rendite
Bruttorendite
Bruttoertrag x 100% ÷ Verkehrswert
Nettorendite, mietrechtliche
Nettoertrag x 100% ÷ Eigenkapital
Nettorendite, nach SIA
Nettoertrag x 100% ÷ Verkehrswert
Nettorendite, OR
Nettoertrag x 100 % ÷ Anlagewert
Kostendeckende Bruttorendite
wird berechnet, indem statt des jährlichen Mietertrags der jährliche kostendeckende Mietpreis gemäss Erfolgsrechnung in die oben stehende Formel eingesetzt wird.
Renovation, Instandsetzung, Instandstellung
Massnahmen zur Behebung von Mängeln, die durch Abnutzung oder Witterungseinflüsse entstanden sind; Wiederherstellung des ursprünglichen Zustandes eines Gebäudes oder von Teilen davon.
Residualwertmethode, Rückwärtsmethode
siehe Bewertungsmethode. Diese Methode ist ebenfalls eine Hilfsmethode und wird nur angewendet, wenn die Gleichsetzung mit dem Kaufpreis oder mit dem Bodenrichtwert oder mit der Lageklasse nicht möglich ist. Die Berechnung basiert auf dem zu erwartenden Ertrag einer zukünftigen Überbauung unter der Voraussetzung, dass der Ertragswert und der Realwert praktisch identisch sind. Vom Ertragswert werden die Bauaufwendungen (BKP 1 – 5) abgezogen. Die Differenz bildet den Verkehrswert des baureifen Landes.
Risikoprämie
Raumeinheiten
Ist die Umwandlung der Nutzfläche einer Wohnung in eine Raumeinheit. Damit kann nebst der Raumgrösse auch deren Ausstattung miteinbezogen werden.Realwert: Siehe Wert
Rechte und Lasten
siehe Dienstbarkeit
Rente
Regelmässige Zahlung in gleichbleibender Höhe. Die Zinseszins- und Rentenberechnung bildet die theoretische Grundlage der Immobilienbewertung. Eine Rente im Sinne der Zinstheorie ist ein über eine bestimmte Zeitperiode jährlich wiederkehrender Betrag. Eine geschuldete Rente fällt als Aufwand an, eine bezogene Rente als Ertrag. Der Mietzins ist eine Ertrag spendende Rente. Die Bewirtschaftungsaufwendungen repräsentieren eine Rente, die als Aufwand anfällt. Nachschüssig ist eine Rente, wenn der Rentenbetrag jeweils am Jahresende zur Zah-lung fällig wird gemäss Tabelle Nr. 19. Vorschüssig ist eine Rente, wenn der Rentenbetrag am Jahresbeginn bezahlt wird.
Rentenbarwert
siehe Barwert
Rentenendwert
siehe Barwert
Restnutzungsdauer
Die Restnutzungsdauer ist die Differenz zwischen der theoretischen Gesamtlebensdauer und dem mittleren wirtschaftlichen Alter eines Gebäudes.
Revers
Der Revers ist eine Bewilligung mit Widerrufsvorbehalt, vorwiegend bei Baubewilligungen.
Richtplan
Im Richtplan wird nach den Vorschriften des Bundesrechts die künftige Besiedlung in den Grundzügen festgelegt.
Richtpreise/Richtwerte
Richtpreise und Richtwerte sind ortsübliche Erfahrungszahlen für Bau-, Boden- und Mietwerte. Diese gelten stets vorbehältlich der besonderen örtlichen Verhältnisse.
Rohbauland
Unter Rohbauland versteht man nicht oder nur teilweise erschlossenes eingezontes Bauland.
Buchstabe S
Sanierung
Schlichtungsbehörde
Schuldbrief
Servitut
Staffelmietzins
Steuerwert
Stockwerkeigentum
Submission
Substanzwert, Realwert
siehe Wert
Servitut
Veralteter Ausdruck für Dienstbarkeit
Schuldbrief
Der Schuldbrief ist eine persönliche, grundpfandrechtlich gesicherte Forderung in Wertpapierqualität.
Stichtag
Als Stichtag bezeichnet man den Zeitpunkt, auf welchen die Bewertung eines Grundstückes bezogen ist.
Stockwerkeigentum
Das Stockwerkeigentum ist ein rechtlich besonders ausgestaltetes Miteigentum mit dem Sonderrecht, bestimmte und in sich abgeschlossene Räume ausschliesslich zu nutzen und innen auszubauen. Es wird im Grundbuch als eigenes Grundstück geführt.
Substantieller Schaden
Substantielle Schäden sind Bauschäden, die sich in der Regel nicht völlig beheben lassen. Sie können von Setzungen, Spannungen, Feuchtigkeit, Gebrauch usw. hervorgerufen werden.
Selbstständige und dauernde Rechte
Diese Rechte sind im Sinne des Sachenrechts Grundstücke, z.B. Baurecht, Quellenrecht usw., die im Grundbuch als Grundstück eingetragen sind.
Buchstabe T
Teuerung auf dem risikotragenden Kapital, Kaufkraftsicherung
Tilgung
Totalunternehmer (TU)
Plant und realisiert pauschal. Der Architekt, der Bauingenieur und die Fachplaner sind vertraglich nicht dem Bauherrn unterstellt, sondern dem TU.
Technische Alterung
Die Technische Alterung ist die Wertminderung des Neuwertes infolge Alter, Baumängel oder Bauschäden.
Teilnutzniessung
Eine Teilnutzniessung ist ein Nutzniessungsrecht an einzelnen Räumlichkeiten oder an einer Etage eines Hauses oder an einer bestimmten Grundstücks-Teilfläche.
Tripple-Net-Mietvertrag
Mietvertrag bei gewerblichen Objekten. Der Mieter trägt neben den Betriebskosten auch die Instandhaltungskosten an Dach und Fach (Fassade, Fenstern und Aussentüren) übernimmt. Ein solcher Vertrag ist nur bei Gewerbemietverträgen möglich. Da die Nebenkosten für den Eigentümer dabei geringer ausfällt, steigt der Ertragswert der Immobilie.
Buchstabe U
Überbauungsziffer
Umsatzmietzins
Unterhalt
Kleiner Unterhalt
Unterhaltskosten
Untermiete
Weitervermietung einer Wohnung oder von Teilen davon durch den Mieter an einen Dritten.
Überbaurecht
Das Überbaurecht berechtigt ein Grundstück, einzelne Bauteile auf einem angrenzenden Grundstück unter oder über Niveau zu erstellen. Solche Bauteile bleiben Bestandteil des Grundstückes, von dem sie ausgehen.
Überbauungsziffer
Die Überbauungsziffer ist die Verhältniszahl zwischen der Grundfläche der Bauten und der anrechenbaren Landfläche.
Umgebung BKP 4
Zu diesen Kosten gehören die Umgebungsarbeiten, Gartengestaltung, Erschliessungs-, Rohbau-, Ausbau- und Installationsarbeiten ausserhalb des Gebäudes, jedoch innerhalb der Grundstücksgrenzen. Kleinere Bauobjekte wie Swimmingpool, Biotop, Gartenhaus und dgl. können bei der Schätzung darin enthalten sein.
Unkultivierter Boden
Als unkultivierter Boden bezeichnet man Grundstücke oder Teile davon, die nicht oder nur mit unverhältnismässigem Aufwand einer Nutzung zugeführt werden können wie z.B. Felsen, Sumpf usw.
Buchstabe V
Verkehrswert
Versicherungswert
Volumenziffer, Baumassenziffer
Vorbereitungsarbeiten BKP 1
Hier handelt es sich um Kosten wie Abbrüche, Anpassungen an bestehende Bauten, Umlegungen von Werkleitungen und Verkehrsanlagen, Mehraufwendungen wegen schlechtem Baugrund, ungewöhnliche, die normalen Bauarbeiten erschwerende Bauplatzlage.
Vorkaufsrecht
Unter Vorkaufsrecht versteht man das Recht eines Begünstigten, in einen Kaufvertrag mit einem Dritten einzutreten. Es ist eine Vormerkung im Grundbuch notwendig, damit die verstärkte Wirkung gegenüber Dritten gilt.
Vormerkungen
siehe Grundbuch
Verkehrswert
siehe Wert
Buchstabe W
Wohneigentumsförderung
Wohnrecht
Wohnung
Räume (auch einzelner Raum), die für die dauernde Unterkunft von Personen geeignet und bestimmt sind.
Wert
Verkehrswert
Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen erzielbaren Kaufpreis ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse (z.B. Spekulation, Liebhaberei usw.). Er wird unter Würdigung der Wirtschaftlichkeit in der Regel aus Real- und Ertragswert ermittelt.
Marktwert
siehe Verkehrswert.
Fortführungswert
Der Wert, den die Liegenschaft hat, wenn Sie im heutigen Sinn und Zweck weitergeführt wird.
Buchwert
Der um den Betrag der periodischen Abschreibungen herabgesetzte Anlagewert (Anschaffungswert) bzw. der Wert der Liegenschaft in der Bilanz.
Substanzwert
Anlagewert abzüglich der seit der Erstellung bzw. dem Kauf eingetretenen Altersentwertung des Gebäudes. Die seit dem Kauf oder der Erstellung eingetretene Bauteuerung sowie Wertänderungen des Bodens werden in die Schätzung einbezogen. Der R. entspricht dem Wiedererstellungswert der Liegenschaft in dem qualitativen Zustand, in dem sie sich im Zeitpunkt der Schätzung befindet.
Realwert
siehe Substanzwert
Sachwert
siehe Substanzwert
Ertragswert
Der Ertragswert entspricht dem kapitalisierten jährlichen Mietwert einer Liegenschaft.
Steuerwert, amtlicher Wert
Liegenschaftsschätzung gemäss kantonalem Steuergesetz. Die Schätzung dient als Bemessungsgrundlage für die Vermögenssteuer, die Liegenschaftssteuer, die Minimalsteuer, die Erbschafts- und Schenkungssteuer oder – über die Berechnung des Eigenmietwerts – für die Einkommenssteuer.
Zeitwert
Der Zeitwert eines Gebäudes entspricht dem um die Wertminderung (technische und wirtschaftliche Alterung) reduzierten Neuwert.
Wasserentnahmerecht
Das Wasserentnahmerecht beinhaltet die Entnahme von Wasser aus öffentlichen und privaten Gewässern und die Nutzung von Grundwasser und Quellen.
Wasserkraft
Das Recht auf die Wasserkraft berechtigt die Nutzung der dem Wasser eigenen Kraft.
Wasserversorgung
Wasserversorgungen sind Systeme zur Versorgung eines Gebietes mit Trinkwasser und/oder Brauchwasser. Dazu gehören Quellfassungen, Reservoirs, Aufbereitung, Verteilnetz usw.
Wertminderung
Die Wertminderung ist die Werteinbusse des Neuwertes infolge Alterung, Schäden, Demodierung usw.
Wertquote
Die Wertquote ist die Angabe des Miteigentums in Bruchteilen. Bei Stockwerkeigentum ist die Angabe in Hundertsteln oder Tausendsteln erforderlich.
Wirtschaftliche Alterung
Die wirtschaftliche Alterung ist die Wertminderung des Neuwertes zufolge neuer Erkenntnisse in der Baukunde, den Baustoffen, im Komfort und vor allem im Installations- und Ausbaubereich.
Wohnrecht
Das Wohnrecht (entgeltlich oder unentgeltlich) ist ein dingliches Recht zur ausschliesslichen oder hauptsächlichen Nutzung von Räumlichkeiten zu Wohnzwecken.
Wuhrpflicht
Die Wuhrpflicht ist eine Grundlast, die ein Grundstück zum Unterhalt von Gewässern verpflichtet (z.B. Uferschutzmauern, Kanäle usw.).
Buchstaben XYZ
Zeitwert, Versicherungswert
Zins
Kaptalisierungszinssatz
Zinssatz, mit dem der Jahresmietertrag aufgezinst (kapitalisiert) wird, um den Ertragswert zu schätzen.
Diskontierungszinssatz
Zinsstufenhypothek
Hypothekarkreditmodell, bei dem anfängliche Zinsermässigungen gegenüber dem Satz für variable Hypotheken in späteren Jahren durch entsprechende Erhöhungen ausgeglichen werden; mildert die finanzielle Anfangsbelastung unmittelbar nach dem Erwerb.
Zonenplan
Der Zonenplan ist ein Übersichtsplan, welcher für ein bestimmtes Gebiet den Zweck, die Art und das Mass der Nutzung allgemein verbindlich festlegt.
Zugehör
Zugehör sind bewegliche Sachen, die nach ortsüblicher Auffassung oder nach dem Willen des Eigentümers dauernd für die Bewirtschaftung und Benützung der Gebäude bestimmt sind, sowie durch Verbindung, Anpassung oder auf andere Weise zu ihnen in Beziehung gebracht sind wie z.B. Leuchtreklamen, Vitrinen usw.
Infobox
Quellen: Das Schweizerische Schätzerhandbuch 2012, Publikationen des Hauseigentümerverbandes HEV, Immobilienökonomie und Bewertung von Liegenschaften, Dr. Kaspar Fierz, 6. Auflage, Bundesamt für Statistik (BFS), Tribut AG, DDS Netcom, Kantonale Statistikämter; Schweizerischen Ingenieur- u. Architektenvereins (SIA), Grundbuchämter; Schweizerische Gesellschaft für nachhaltige Immobilienwirtschaft (SGNI), Minergie Schweiz, Leadership in Energy and Environmental Design (LEED); Amt für Abfall, Wasser, Energie, Luft (AWEL), Energie Schweiz. Schweizerische Zentralstelle für Baurationalisierung (CRB), Schweizerische Schätzungsexpertenkammer (SVIT/SEK), Impulsprogramms Bau (IP-Bau). Obligationenrecht (OR), SIA 416 (Flächen und Volumen), SIA d0165 (Kennzahlen im Immobilienmanagement).
Verfasser: Jan Baumgartner
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