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Potenzialanalyse bei einer Immobilie

Eine Potenzialliegenschaft ist in der Regel eine Immobilie, die nicht den Bedürfnissen des Marktes entspricht. Die Symptome sind einfach lesbar. Besonders betroffen sind Gewerbebauten und Wohnbauten aus den 60er Jahren, welche heute vor der zweiten grosszyklischen Instandsetzung stehen. Die Symptome sind einfach lesbar. Besonders betroffen sind Gewerbebauten und Wohnbauten aus den 60er Jahren, welche heute vor der zweiten grosszyklischen Instandsetzung stehen.



Was sind die Symptome einer Problemliegenschaft?

  • Leerstand,
  • lange Insertionsdauer,
  • unbefriedigende Rendite,
  • Mietzinse unter Marktmiete,
  • Mietzinsausfälle,
  • häufige Mieterwechsel,
  • hohe Betriebskosten, 
  • hohe Instandhaltungskosten,
  • hohe Bewirtschaftungskosten,
  • hoher Verwaltungsaufwand,
  • tendenziell negative Wahrnehmung im Markt


Wann wird eine Potenzialanalyse durchgeführt?

  • zur Analyse der strategischen Ausgangslage einer Immobilie,
  • als Grundlage für die langfristige strategische Ausrichtung,
  • vor einer grosszyklischen Instandsetzung,
  • vor einem Kauf oder Verkauf,
  • zur Repositionierung einer Problemliegenschaft,
  • zur Optimierung einer Potenzialliegenschaft,
  • zur Optimierung eines Neubauprojektes


Was sind die Auslöser einer Potenzialanalyse?

  • Der hohe Anlagedruck drängt zur Lokalisierung von Anlagealternativen in Immobilien,
  • eine Problemliegenschaft soll revitalisiert werden, 
  • eine Potenzialliegenschaft soll optimiert werden, 
  • vor einem Immobilienhandel soll die Verhandlungsposition definiert werden, 
  • zur Optimierung eines Neubauprojektes


Welche Bereiche werden mit NEXPORT
® untersucht? 

Markt, Objekt, Architektur, Baurecht, Bauzustand, Nutzung u. Betrieb, Bewirtschaftung, Nutzer, Vermarktung, Werttreiber, Risiken


Was sind die Schritte einer Potenzialanalyse?

  • Analyse der Istsituation
  • Vergleich von Ist- mit Sollwerten
  • durchführen einer SWOT-Analyse
  • definieren von Massnahmen
  • erstellen eines Revitalisierungskonzeptes
  • Umsetzung


Was sind Beispiele typischer Potenziale?

  • Ungerechtfertigter Leerstand
  • Delta zwischen Sollmiete und Marktmiete
  • nicht verrechnete Nebenkosten
  • nicht vermietete Verkehrsflächen
  • konzeptlose Vermietung (Sackgassen)
  • ungerechtfertigt hohe Bewirtschaftungskosten
  • nicht indexiertes Mietzinsvolumen
  • nicht risikoadäquate Sicherheitszahlungen
  • ungenutzte Ausnützungsreserve
  • Lücken in der Objektstrategie
  • geringer Dokumentationsgrad
  • durch mangelnde Instandhaltung bedingte Bauschäden
  • unglücklich vereinbarte oder nicht geregelte Exitszenarien
  • unglücklich vereinbarte oder nicht geregelte Rückbauvereinbarungen
  • Mängel punkto Sicherheit
  • Fehleinschätzung des Marktes
  • lückenhafte Mietverträge
  • Unregelmässigkeiten im Mieter-Mix
  • eingeschränkte Nutzungsflexibilität
  • Problemstellungen im Verkehr
  • Uneinheitliche oder fehlende Signaletik
  • fehlen einer Vermarktungsdisposition
  • unpassende Materialwahl in Bezug auf: Lebenszykluskosten


Boombauten als Umweltfaktor

  • ca. 30 % des Schweizer Gebäudeparkes machen Boombauten aus
  • 660’000 Boombauten werden bis 2020 zum zweiten Mal instandgesetzt
  • CHF 7 Mia. beträgt der jährliche Erneuerungsbedarf 
  • die statische Struktur (Stützenraster, Steigschächte, fehlende Einstellhalle, fehlender Liftschacht u. dgl.) dieser Bauten macht es unverhältnismässig teuer, die Liegenschaften strukturell zu erneuern und marktfähig zu machen
  • sind einzig über den Preis Konkurrenzfähig
  • oftmals besteht eine beachtliche Ausnützungsreserve
  • solche Objekte werden i. d. R. «gemolken» bis die Rendite unter 4 % fällt und dann wird mit maximaler Ausnützung neu gebaut

 

Infobox


Quellen: erwähnt

Verfasser: Jan Baumgartner

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