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Erfolgsfaktoren im Leerstandsmanagement

Erfolgreiches Leerstandsmanagement ist kein Selbstläufer, sondern das Resultat einer interdisziplinären strategischen Vorgehensweise.
Die Analyse der Ausgangslage ist dabei entscheidend: Sie ist die Basis für nachfolgende Konzepte und Massnahmen. Moderne Instrumente wie IMMO-SENSOR® erleichtern die systematische Analyse von Leerstandsproblematiken.


Im Wirtschaftsraum Zürich wird aktuell rund 1.1 Mio. m² Bürofläche angeboten. Die jährliche Zunahme beträgt rund 350’000 m², was ca. 154 UEFA-Fussballfeldern entspricht. 

AUSGANGSLAGE

ERTRAGSAUSFÄLLE BELASTEN EIGENTÜMER ENORM

Im Büro- und Gewerbeflächenmarkt verschärft sich die Konkurrenzsituation unter den Anbietern zunehmend. Wir gehen davon aus, dass sich diese angespannte Situation in den nächsten Jahren zu einem regelrechten Verdrängungskampf entwickeln wird. In der Vermietungstätigkeit sind es oftmals nur Nuancen, die über Erfolg oder Misserfolg entscheiden, da die «Produkte» Verlauf Büroleerstand Zürich in der Regel homogen und damit austauschbar sind. Damit wir diese Nuancen erkennen und in der Vermarktung gezielt nutzen können, nutzen wir IMMO-SENSOR®. Mit dem innovativen Analyseinstrument überlassen wir nichts mehr dem Zufall und untersuchen die strategische Ausgangslage einer Immobilie systematisch anhand von 100 Merkmalen und lokalisieren so ihre Potenziale zielgenau. Die daraus gewonnenen Erkenntnisse bilden für uns die ideale Grundlage für interdisziplinäre Konzepte zum Abbau oder zur Verhinderung von Leerstand.

PROBLEM

NEUE OBJEKTE SETZEN ALTE OBJEKTE UNTER DRUCK!

Schwache Nachfrage

Bedingt durch Kostendruck und Verunsicherung bei den Nachfragern, werden heute tendenziell eher Flächen zurückgegeben als dazu gemietet.

Grosses Angebot

Zum heutigen Gebäudepark, der mit erheblichem Leerstand zu kämpfen hat, kommen jährlich ca. 300’000 m² attraktive Bürofläche dazu.

Verschärfte Konkurrenz

Kostengünstige und massgeschneiderte Neubauten an Randlagen mit guter Verkehrserschliessung setzen die Büroimmobilien an Zentrumslagen stark unter Druck.

Gealterte Gebäudestrukturen

Die Nachfrageseite stört sich am historisch gewachsenen hohen Mietzins bei älteren Liegenschaften. Dazu kommen hohe Nebenkosten und ein Produkt, das die Erwartungen der Mieterschaft punkto Komfort, Flexibilität und Effizienz nicht mehr deckt.

ERKENNTNIS

DAS LEERSTANDSMANAGEMENT MUSS SICH WEITER PROFESSIONALISIEREN!

Einbezug sämtlicher relevanter Aspekte

Sich nur auf die Vermarktung oder nur auf bauliche Aspekte zu konzentrieren, reicht in der heutigen Marktsituation nicht mehr aus, um sich gegen die Konkurrenz durchzusetzen – sämtliche relevanten Aspekte müssen berücksichtigt werden.

Systematisches Vorgehen in der Situationsanalyse

Dieses Vorgehen sichert die Analysequalität und bildet die Grundlage für ein gutes Konzept.

Repositionierung vs. Wiedervermietung

Im Alltag spricht man oft von Wiedervermietung. Unsere Erfahrung zeigt, dass Leerstandsmanagement aktiv und auf Grundlage eines strategischen Konzeptes betrieben werden muss, deshalb sprechen wir von Repositionierung.

Innovation ist gefragt

Leerstand ist eine Belastung für Immobilien-Eigentümer. Das aktuelle Marktumfeld, die intensive Bautätigkeit und der Kostendruck der eingemieteten Firmen sind konkrete Anzeichen dafür, dass sich Immobilien-Eigentümer künftig einer weiteren Verschärfung der Leerstandssituation stellen müssen. Entsprechend hoch ist die Erwartungshaltung an Innovation und eine weitere Professionalisierung im Leerstandsmanagement.

Komplexe Gesamtsituation

Immobilien mit Leerstand sind oft Teil einer komplexen Gesamtsituation. Mehrere interne und externe Faktoren beeinflussen die Marktfähigkeit einer Liegenschaft negativ und stehen in gegenseitiger Abhängigkeit. Für Vermarktungsspezialisten stellt das Leerstandsmanagement deshalb eine grosse Herausforderung dar, die sehr viel Markt- und Konzepterfahrung voraussetzt.

Situationsanalyse ist zentral

Die Analyse der strategischen Ausgangslage muss sämtliche relevanten Einflussfaktoren erfassen. Dazu gehören Vermarktung, Nutzung, Betrieb, Bewirtschaftung, Nutzer, Architektur und Bauzustand. In der Praxis stehen hierfür innovative Analysetools wie etwa IMMO-SENSOR® zur Verfügung. Das für die Lokalisierung von Anlagepotenzial entwickelte Tool untersucht die Gesamtsituation einer Immobilie anhand von 100 standardisierten Merkmalen, welche in sechs Analysefelder eingeteilt sind und die Potenziale systematisch lokalisiere. Sie sind somit eine ideale Grundlage für die Erarbeitung eines Nutzungs- oder Vermarktungskonzeptes.
«Genau wie ein Bauunternehmer erst dann mit der Realisierung beginnt, wenn detaillierte Baupläne vorliegen, beginnen spezialisierte Leerstandsmanager erst mit der konzeptionellen Arbeit, wenn die strategische Ausgangslage der Immobilie zu 100% geklärt ist»

Das Konzept führt zu Massnahmen

Ist die Situationsanalyse abgeschlossen, kann mit der Erarbeitung des Konzeptes begonnen werden. Im Konzept geht es darum, die passenden Massnahmen zu definieren, zu priorisieren und in eine zeitliche Abfolge zu setzen. Im Zentrum steht die Erarbeitung einer Gesamtstrategie. Vermarktungsmassnahmen im Sinn von Promotion spielen dabei vorerst eine untergeordnete Rolle. Umso zentraler werden diese, wenn es darum geht, die Neupositionierung in den Köpfen der potenziellen Nutzer zu verankern und das Angebot im Markt bekannt zu machen.

Inserat und Broschüre reicht nicht

Mit der Schaltung von Inseraten oder dem Druck einer neuen Broschüre ist es nicht getan; um eine Leerstandsimmobilie nachhaltig marktfähig zu machen, sind in der Regel tiefgreifende Massnahmen notwendig. Diese setzen ein strategisches Konzept voraus, das konsequent umgesetzt wird. Eine solche Repositionierung kann aus einfachen, kurzfristig wirksamen Massnahmen bestehen, in anderen Fällen aber auch mehrere Jahre dauern. Sind beispielsweise bauliche Eingriffe nötig, nehmen die entsprechenden Bewilligungs- und Planungsprozesse alleine bereits mehrere Monate in Anspruch. Je nach Dauer der Mietverträge können mehrere Jahre vergehen, bis die Mieterstruktur den im Konzept festgelegten Vorgaben entspricht.

Fazit 

Die Analyse der Ausgangslage ist zentral: Sie ist das Fundament für die konzeptionelle Arbeit und sollte entsprechend sorgfältig durchgeführt werden.
Nachhaltiges Leerstandsmanagement bedingt Innovation und tiefgreifende Massnahmen. Die klassische Wiedervermietung verliert laufend an Bedeutung.
Die Hauptaufgabe des Leerstandsmanagers besteht darin, die Immobilie ganzheitlich zu verstehen und die richtigen strategischen Massnahmen zu definieren.
Leerstände nachhaltig abzubauen braucht viel Erfahrung, Geduld und finanzielle Mittel; und auch Mut zu unkonventionellen Massnahmen.


5 PRAKTISCHE TIPPS

Analysieren Sie ganzheitlich. Die Situationsanalyse birgt die grössten Potenziale; sie muss sämtliche relevanten Faktoren untersuchen, um die Quelle für ein hervorragendes Konzept zu werden.

Denken Sie langfristig. Aktionen, wie bspw. die gewollte Veränderung der Mieterstruktur dauert mehrere Jahre. Bleiben Sie am Ball, indem Sie halbjährliche Erfolgskontrollen durchführen.

Seien Sie mutig. Erfolgreiche Projekte bedürfen aussergewöhnlichen Strategien und teils erheblichen Investitionen.

Arbeiten Sie mit griffigen Konzepten. Ein griffiges praktikables Konzept verspricht am meisten Erfolg.

Koordinieren Sie unter den Fachbereichen. In der Vermarktung von grossen Leerständen sind immer mehrere Fachbereiche beteiligt. Bündeln Sie diese und koordinieren die Arbeiten aktiv.

Seien Sie anders. Ihre Immobilie wird unerbittlich konkurrenziert. Heben Sie sich von den Mitbewerbern ab, wir helfen Ihnen gerne dabei!

 Infobox


Verfasser: Jan Baumgartner

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