Immobilie in Deutschland kaufen?

Die Verlockung ist gross: 30 % tiefere Immobilienpreise und ein tiefer Eurokurs. Doch gibt es auch Schattenseiten? Das sollten Sie dabei wissen

Kaufnebenkosten, einmalig

5.0 % Grunderwerbssteuer (durch Finanzamt auf Basis Kaufvertrag)

2.0 ‰  Grundschuldbestellung (Notar, inkl. MwSt.)

2.0 ‰ Eigentumsänderung (GB-Amt, Amtsgericht, keine MwSt.)

3.5 % Maklergebühren (Makler. inkl. MwSt.)

0.8 % Notariantsgebühren (Beurk. Kaufvertrag etc. inkl. MwSt.)

Total ca. 15.0 % des Kaufpreises

Jährliche Kosten

Betriebskosten (überwälzbar auf Mieter)

€ 800.00 Gaskosten (6 Cent / kWh. Verbrauch EFH ca. 18’000 kWh)

€ 1’500.00 Strom (29 Cent / kWh. Verbrauch 5’000 kWh EFH, 3 Pers.)

€ 900 Wasser (€ 6.00 / m³ (€ 2.00 Frisch, € 4.00 Ab. Verbr. 50 m³/Pers.)

€ 300.00 Gebühren (Kehricht, Grünabfuhr)

Betriebskosten (nicht überwälzbar)

€ 500.00 Gebäudeversicherung  (1.0 ‰ der Neubaukosten)

€ 500.00 Versicherungen (individuell)

€ 650.00 externe Verwaltung (4.0 % des Nettomietzinses)

€ 1’000.00 Instandhaltung (5.0 % des Nettomietzinses)

Instandsetzung (nicht überwälzbar)

€ 500.00 Instandhaltung (1.0 % des Gebäudeversicherungswertes)

Finanzierung (nicht überwälzbar)

2.0 % der Hypothekarschuld

Steuern (nicht überwälzbar)

8.0 % des Netto-MZ als Einkommenssteuer in D (25 % des RG)

€ 300.00 Grundsteuern (gem. Finanzamt und Gemeinde)

Total Betriebskosten vom Mieter zu tragen: 15 % des Nettomietzinses

Total BK vom Eigentümer zu tragen: 20 % des Nettomietzinses

Total: BK inkl. RST für Instandsetzung: 30 % des Nettomietzinses

Total: BK,  RST, Steuern und Finanzierung: 40 % des Nettomietzinses

Informationen zum Thema Finanzierung

zur Finanzierung

Empfohlen: CHF-Kredit bei einer Deutschen Bank

Eigenkapital: ca. 30 %

Amortisation: Hypothek muss bis zum Pensionsalter getilgt werden.

Informationen zum Thema Steuern

Grunderwerbssteuer siehe oben

Veräusserungssteuer: Einkommenssteuer, falls weniger als 10 Jahre gehalten

€ 300.00 pro Jahr Grundsteuern (individuell, Hoheit bei Gemeinde)

Einkommenssteuern: Einkommen aus Vermietung für Ausländer pauschal 25 %. In der Schweiz wird dieser Gewinn nicht versteuert (Doppelbesteuerungsabkommen), fliesst aber in die Progression ein.

Vermögenssteuer: Gibt es in Deutschland nicht. In der Schweiz fallen auf die in Deutschland gehaltene Immobilie keine Vermögenssteuern an. Der Immobilienwert muss in der CH-Steuererklärung angegeben, ist satzbestimmend.

Eigenmietwert: Gibt es in Deutschland nicht.

Chancen und Risiken

+ tiefe Lebenshaltungskosten

+ tiefer Eurokurs

+ attraktive Renditen

+ Dynamik im grenznahen Deutschen Immobilienmarkt erwartet. Seit 2010 + 7 % (Schweiz + 20 %)

+ keine Beschränkungen des Immobilienerwerbs durch Ausländer

– erhöhte energetische Anforderungen bei Umbauten

– das Deutsche Mietrecht

– lokale Marktrisiken